Belföldi ingatlanok: az értékelési sorrend lépései – a tervezet alapján

Négy értékforrás, kötött kapcsolatokkal

A 15. § (1) bekezdése négy értékforrást sorolna fel a belföldi ingatlan számított értékének meghatározásához: friss ügyleti értéket, korábbi ügyletből képzett indexált értéket, az adóhatóság tömeges modelljével megállapított értéket és a 19. § szerinti forgalmi értéket. Ezek nem egyenrangú, szabadon válogatható lehetőségek lennének. A 17. § kapcsolná őket sorrendbe, és ugyanott jelennének meg a sorrendtől eltérő alkalmazás feltételei.

Az ügyleti érték sem mindig azonosulna a szerződésben feltüntetett árral. A 15. § (2) bekezdése független felek visszterhes ügyleténél az ellenértékből indulna ki, de figyelembe venné az illetékkiszabás során véglegesen megállapított eltérő forgalmi értéket. Ingyenes szerzésnél, ilyen illetékérték hiányában hagyatéki, adó- és értékbizonyítványi vagy más hatósági érték következhetne; az eltérő bírósági ítéleti forgalmi érték szintén külön szerepet kapna.

A friss ügylet elsőbbsége állapotváltozáshoz kötötten érvényesülne

A 17. § (1) bekezdése alapján a tárgyév utolsó napját megelőző tizenkét hónapon belüli ügyleti értéket kellene alkalmazni, ha az rendelkezésre állna. Ennek feltétele lenne, hogy az ügylet és a fordulónap között az ingatlan jogi, műszaki vagy használati állapota ne változzon az értéket lényegesen befolyásoló módon. A friss adat elsőbbsége tehát nem lenne független az ingatlan időközbeni tényleges változásaitól.

A rendelkezés külön kiemelné a jelentős felújítást, amelyet a 2. § 19. pontja az ügyleti érték húsz százalékát elérő költséghez kötne. Lényeges változás esetén a 17. § (1) nem egyszerűen az indexált vagy modellértékre terelné tovább az értékelést, hanem a 19. § (3)–(4) bekezdésére utalna. Így az állapotváltozás külön értékelési útvonalat nyitna a sorrend általános következő lépése helyett.

Régebbi ügyletnél az indexálás alkalmassága lenne döntő

Ha a friss ügyleti érték szabálya nem lenne alkalmazható, a 17. § (2) bekezdése az alkalmazható indexált ügyleti értékhez rendelné a számítást. A 15. § (3) szerint ehhez tizenkét hónapnál régebbi, de legfeljebb tízéves ügylet kellene, lényeges jogi, műszaki vagy használati változás nélkül. A történeti ár puszta megléte ezért nem lenne elegendő az indexálás igénybevételéhez.

A 15. § (4)–(5) bekezdése az ingatlantípus alapján választaná szét a módszereket. Lakásnál és termőföldnél a 2. melléklet részletes mutatói, más ingatlannál az alkalmazható KSH-árindex változása lenne irányadó. A 17. § (6) az adóhatóság honlapján működtetett kalkulátor használatát kívánná meg. A sorrend második fokán tehát nem tetszőleges értéknövelés, hanem meghatározott adatokra és feltételekre épülő átvezetés állna.

A tömeges modell csak a megelőző utak hiányában lépne előre

A 17. § (3) bekezdése szerint a modellérték akkor lenne alkalmazandó, ha az első két módszerrel nem lehetne értéket meghatározni, és az adóhatóság az adott ingatlanra már megállapított volna modellértéket. A modell működése önmagában nem jelentené azt, hogy minden ingatlanhoz szükségképpen tartozna ilyen adat. A 2. § 30. pontja a lakások és a felépítmény nélküli mezőgazdasági ingatlanok statisztikai értékeléséhez kapcsolná a modellt.

A 18. § alapján a modell illetékkiszabási ügyleti és értékadatokra, ingatlan-nyilvántartási információkra, valamint térbeli, műszaki, elhelyezkedési és környezeti jellemzőkre épülne. Az értéknek a tárgyév utolsó napi állapotot és az akkori értékviszonyokat kellene követnie. Az adóhatóság közzétenné az értékelhető ingatlanok körét, a működési alapelveket, az adatforrásokat és a módszerre vonatkozó tájékoztatást, így a modell szerepe sem maradna pusztán megnevezett technikai lehetőség.

A szakértői eltérés szabadsága nem minden szinten lenne azonos

A 17. § (4) bekezdése az indexált és a modellérték helyett megengedné a 19. § szerinti forgalmi érték alkalmazását. A friss ügyleti értéktől azonban csak kivételesen lehetne eltérni. Ehhez az értékelésnek hitelt érdemlően igazolnia kellene, hogy az ügylet sajátos körülményei vagy az ellenértéket a forgalmi értéktől függetlenül befolyásoló egyedi tényezők miatt az ügyleti adat nem tükrözné a fordulónapi forgalmi értéket.

Ha a sorrend első három eleme egyáltalán nem szolgáltatna megállapítható értéket, ugyanennek a bekezdésnek az alapján a 19. § szerinti értékelés következne. A szakértői út tehát lehetne választható helyettesítés, szűken igazolt kivétel vagy végső kötelező módszer. E három helyzet összemosása elfedné, hogy ugyanaz a forgalmi érték miért és milyen feltételekkel kerülhetne a számított érték helyére a tervezet rendszerében.

A húszszázalékos eltérés indokolást, nem automatikus kizárást jelentene

A 17. § (5) bekezdése akkor kívánna részletesebb magyarázatot, ha a szakértői érték több mint húsz százalékkal eltérne a friss ügyleti, indexált vagy modellértéktől. Az értékbecslésnek be kellene mutatnia az eltérés okait, az ügylethez vagy ingatlanhoz kapcsolódó egyedi körülményeket és az alátámasztó értékképző tényezőket. A puszta eltérő végösszeg ezért ebben a helyzetben nem lenne elegendő tartalmi alátámasztás.

Ugyanakkor a rendelkezés kifejezetten kimondaná, hogy a húsz százaléknál nagyobb eltérés önmagában nem zárná ki a szakértői érték alkalmazhatóságát. Ez nem lenne általános megengedett hibahatár sem: a 17. § (4) bekezdésének alapfeltételei továbbra is fennmaradnának. Különösen a friss ügyleti érték felülírásához kellene előbb igazolni a kivételes körülményeket, amelyeket a nagy eltéréshez kapcsolódó részletes indokolás csak tovább bontana.

Az értékelő személye és a módszer is feltétel maradna

A 19. § (1)–(4) bekezdése független, megfelelő jogosultságú értékelőt kívánna meg. Belföldi termőföldnél külön termőföld-értékbecslési jogosultságú igazságügyi szakértő járhatna el. Belföldi, nem termőföld kiemelt értékű ingatlan szakértői értékelését kizárólag igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő végezhetné; ha más nyilvántartott értékelő becslése elérné az ötszázmillió forintot, szintén ilyen szakértő értékelése kellene. Ez értékelési küszöb lenne, nem a nettó vagyon egymilliárdos adóalap-határa.

A 19. § (4)–(9) bekezdése az értékelési időpontot és a módszertani tartalmat is rendezné. Tizenkét hónapon belüli korábbi értékelés csak lényeges ingatlan- és piaci változás nélkül lenne felhasználható; régebbinél az indexálás külön feltételei érvényesülnének. Kiemelt értékű ingatlannál legalább két módszer kellene a piaci összehasonlító, hozam- és költségalapú körből, az eredmények súlyozásának és a mellőzött módszer kihagyásának indokolásával.

Gyakori kérdések és válaszok