Lakás és termőföld: hogyan működne az indexálás? – a tervezet alapján

Az indexálás nem minden régi ár számára lenne nyitott

A 15. § (3) bekezdése az indexálható ügyletet időben is körülhatárolná: annak a tárgyév utolsó napjánál több mint tizenkét hónappal, de legfeljebb tíz évvel korábbinak kellene lennie. Emellett az ingatlan jogi, műszaki vagy használati állapotában nem történhetne az értéket lényegesen befolyásoló változás. Az indexálás így nem általános eszköz lenne bármilyen régi szerzési adat korlátlan továbbvezetésére a vagyonadó számításában.

A feltétel különösen a jelentős felújítást is érintené, amelyet a 2. § 19. pontja az ügyleti érték húsz százalékát elérő költséggel kapcsolna össze. A 17. § (2) alapján az alkalmazható indexált érték a friss ügyleti érték szabályának kiesése után következne. Ha az indexálás feltételei hiányoznának, nem lehetne a hiányt egyszerűen egy tetszőleges ármutató vagy régebbi adat felhasználásával pótolni.

A képlet arányos átvezetést, nem új alapértéket adna

A 2. melléklet 1.1–1.2. pontja szerint az alapértéket a záró és az ügyleti ármutató hányadosával kellene megszorozni. A képletben az ügyletben megállapított érték maradna a kiindulópont, az ármutatók pedig annak időbeli módosítását szolgálnák. Az index ezért nem helyettesítené az ingatlan egyedi ügyleti értékét valamely statisztikai átlagárral, hanem a két időszak közötti viszonyt vinné át erre az értékre.

A 2. melléklet 1.3–1.4. pontja lakásra MNB-lakásárindexet, termőföldre KSH-termőföldár-adatot rendelne, és más ingatlant kizárna ebből a mellékleti rendszerből. Ez nem jelentene minden más ingatlanra teljes indexálási tilalmat: a 15. § (5) külön KSH-árindexalapú megoldást tartalmazna, az ügylet évét követő naptári évtől számítva. A lakás és a termőföld speciális mutatóit azonban nem lehetne pusztán hasonlóság alapján más ingatlanra átvinni.

Lakásnál a települési besorolás választaná ki az adatsort

A 2. melléklet 2.1. pontja az MNB által közzétett, minőségi összetételváltozástól megtisztított nominális lakásárindexet használná. A 2.3. pont szerint budapesti lakásra a budapesti index vonatkozna. Városban fekvő lakásnál az ingatlan vármegyéjét magában foglaló régió városi indexe lenne irányadó, községben vagy nagyközségben pedig a községekre vonatkozó adatsor. Nem minden lakás kapna tehát automatikusan ugyanazt az országos mutatót.

Ha a megfelelő területi index akár az ügyleti, akár a záró időszakra hiányozna, a 2. melléklet 2.4. pontja mindkét időszakra országos nominális MNB-lakásárindexet írna elő. A helyettesítés ezért páros lenne: nem lehetne az egyik időpontra területi, a másikra országos mutatót összeilleszteni. A szabály a hányados összehasonlítható adatbázisát őrizné meg, miközben a területi részletezettség hiányára meghatározott pótlást adna.

A lakásadatokat az év végi közzétételi határ zárná le

A 2. melléklet 2.2. pontja záró mutatóként a tárgyév utolsó napjáig közzétett legutolsó alkalmazható lakásárindexet rendelné figyelembe venni. Későbbi közzététel vagy módosítás az adott tárgyévi indexált értéket nem változtatná meg. A 2.5. pont szerint az ügyleti mutató az ügylet naptári negyedévéhez tartozó, ugyancsak év végéig közzétett adat lenne. A közzététel időpontja ezért a felhasználható adatok körét is korlátozná.

Ha csak az ügylet éve lenne megállapítható, negyedéve nem, a 2.6. pont alapján az adott év négy negyedévének számtani átlaga szolgálna ügyleti mutatóként. Ha az év sem lenne ismert, vagy a szükséges adat az országos helyettesítés után sem állna rendelkezésre, a 2.7. pont kizárná az indexálást. A részleges időadat tehát korlátozott pótlást engedne, a teljes időbeli bizonytalanság viszont nem.

Termőföldnél a melléklet szűkebb művelésiági kört fogadna el

A 2. melléklet 3.1. pontja országos, művelési áganként meghatározott, hektáronkénti éves KSH-átlagáradatot alkalmazna. A 3.2. pont azonban csak akkor engedné az indexálást, ha a föld a tárgyév utolsó napján szántó, rét, legelő, szőlő, gyümölcsös vagy erdő művelési ágban szerepelne az ingatlan-nyilvántartásban. Rét és legelő esetén közösen a gyepre vonatkozó adat lenne használható, nem két külön választott sor.

Ez a felsorolás nem lenne azonos a 2. § 36. pontjának teljes termőföld-fogalmával, amely további kategóriákat is tartalmazna. Attól tehát, hogy egy földrészlet a tervezet szerint termőföldnek minősülne, még nem következne a mellékleti indexálás lehetősége. A földrészleten létesített épületet a termőföld fogalma eleve nem foglalná magában; a termőföldár-adat alkalmazhatósága ezért nem terjedne ki automatikusan az ilyen épület értékére.

A termőföldadat hiánya és a művelésiág-változás kizáró ok lenne

A 2. melléklet 3.3–3.4. pontja szerint a záró mutató a legutolsó naptári évre vonatkozó, év végéig közzétett megfelelő KSH-adat lenne, az ügyleti mutató pedig az ügylet naptári évének megfelelő adata. Ha bármelyik szükséges adat a tárgyév utolsó napjáig hiányozna, a 3.5. pont szerint az ügyleti érték e melléklet alapján nem lenne indexálható. Lakásokhoz hasonló pótló országos sor itt nem jelenne meg.

A 3.5. pont a később közzétett vagy módosított adatok visszahatását is kizárná az adott tárgyévre. Emellett a 3.6. pont önálló akadályt állítana: az ügylet és a fordulónap közötti ingatlan-nyilvántartási művelésiág-változás kizárná ezt az indexálást. Így még rendelkezésre álló éves ármutatók mellett sem lenne elegendő pusztán a fordulónapi művelési ághoz tartozó sort kiválasztani, ha a nyilvántartott kategória időközben megváltozott volna.

Régi szakvélemény, kötelező kalkulátor és megőrzött számítás

A 19. § (5) bekezdése alapján belföldi ingatlan tizenkét hónapnál régebbi, legfeljebb tízéves fordulónapú szakértői értékelése is továbbvezethető lenne, ha nem történt lényeges jogi, műszaki vagy használati változás. A 2. melléklet 1.5. pontja ilyenkor az ügyleti érték helyére a szakértő forgalmi értékét, az ügyleti időpont helyére az értékelés fordulónapját állítaná. Az indexálási módszer így alkalmazkodna a korábbi érték eltérő eredetéhez.

A 17. § (6) bekezdése mind a korábbi ügyleti, mind a korábbi szakértői érték indexálásához az adóhatósági honlap kalkulátorát kívánná meg. A 15. § (6) alapján az alapértéket, időpontját, a mutatókat és a számítást az adómegállapítási jog elévüléséig meg kellene őrizni; a (7) bekezdés ezerforintos kerekítést írna elő. A kalkulátor használata tehát nem váltaná ki az alapadatok és az alkalmazhatóság igazolhatóságát.

Gyakori kérdések és válaszok