Külföldi ingatlanok értéke és a beruházások szerepe – a tervezet alapján

Az értékelést megelőző kérdés: melyik vagyon tartozna ide?

A 4. § (1) bekezdése alapján a belföldi illetőségű magánszemély és vagyonkezelési adóalany külföldi ingatlana is az érintett vagyon körébe kerülne. A külföldi illetőségű adóalanynál viszont a 4. § (2) bekezdése felsorolt belföldi kapcsolódásokat követelne meg; önmagában egy külföldön fekvő ingatlan tulajdonlása nem teremtene e rendelkezés szerinti adókötelezettséget. A 16. § értékelési szabályai tehát nem határoznák meg önállóan a személyi hatályt.

Az 5. § szerint a tárgyév utolsó napján fennálló vagyon lenne meghatározó. A 6. § (1) bekezdése alapján az ingatlan számított értéke az összes érintett vagyonelem értékéhez kapcsolódna, és az igazolt, megfelelő jogalapú tartozások levonása után fennmaradó összeg egymilliárd forint feletti része képezne adóalapot. Ez nem az egyes külföldi ingatlanokra külön alkalmazható értékhatár lenne, és nem helyettesítené az ingatlan értékelését.

A szerzés évének kiinduló értéke

A 16. § (1) bekezdése visszterhes szerzésnél a független személyek közötti átruházási szerződés ellenértékéből indulna ki. A vételár azonban nem minden helyzetben maradna irányadó: ha az ingatlan fekvése szerinti állam hatósága a szerzéshez kapcsolódó adóeljárásban vagy más hatósági eljárásban eltérő értéket állapítana meg, a számítás ezt az értéket követné. A szerződéses és hatósági adat így nem két szabadon választható alternatíva lenne.

Ingyenes szerzés esetén ugyanez a bekezdés a hatóság által megállapított értékre építene. Mindkét szerzési helyzetben hozzáadódna az adókötelezettség keletkezéséig megvalósított értéknövelő beruházás bekerülési értéke. A 16. § (1) bekezdésének alkalmazása ezért a szerzés jogcímének, a rendelkezésre álló hatósági értéknek és a beruházások időbeli megvalósulásának együttes vizsgálatát feltételezné. Ha az érték ezen az úton nem lenne meghatározható, a későbbi bekezdések szerinti helyettesítő szabályok kerülnének előtérbe.

Mi minősülne értéknövelő beruházásnak?

A 2. § 8. pontja szerint nem minden ingatlanra fordított összeg növelné ezen a jogcímen a számított értéket. Olyan bizonylattal igazolt ráfordítás tartozna ide, amely az ingatlan szokásos piaci értékét növelné. A felsorolás különösen a bővítés, átalakítás, korszerűsítés és rendeltetésváltoztatás igazolt kiadásait említené. A költség elnevezése önmagában nem pótolná a piaci értéknövelő jelleg és az igazolhatóság tervezetben megjelenő feltételét.

A szokásos karbantartás és javítás költsége viszont a 2. § 8. pontja alapján kívül maradna ezen a fogalmon, ha az a rendeltetésszerű használathoz lenne szükséges. A 16. § szerinti hozzáadás tehát nem az ingatlan fenntartásának teljes költségét követné. Ettől külön fogalom lenne a 2. § 19. pontjának jelentős felújítása, amelynek költsége elérné az ügyleti érték húsz százalékát; ezt a küszöböt a tervezet nem tenné az értéknövelő beruházás általános feltételévé.

Az éves módosítás és a későbbi beruházások sorrendje

A szerzés évét követően a 16. § (2) bekezdése az előző évi számított értékre épülő folytonos értékelést írna elő. Az adóalany választása alapján ezt három százalékkal vagy a fekvés szerinti állam megfelelő hivatalos ingatlanárindexének változásával kellene módosítani. Az indexet az adott állam statisztikai hivatala, központi bankja vagy más állami szerve tenné közzé, és annak az érintett ingatlantípusra alkalmazhatónak kellene lennie.

A módosított összeghez csak ezután adódna hozzá az előző évi adókötelezettség keletkezése és a tárgyévi adókötelezettség keletkezése között megvalósított beruházások bizonylatokkal alátámasztott bekerülési értéke. A 16. § (2) bekezdése tehát külön kezelné a korábbról továbbvezetett érték változtatását és az új ráfordítást. A háromszázalékos lehetőség nem adómérték lenne, hanem értékelési tényező; az ingatlanárindex alkalmazása pedig nem tetszőleges piaci becslést, hanem meghatározott hivatalos adatforrást feltételezne.

Helyettesítő értékek és igazolt értékcsökkenés

Ha a szerzési és továbbvezetési szabályokkal nem lenne meghatározható az érték, a 16. § (3) bekezdése hivatalos külföldi ingatlanértékhez fordulna. Ez lehetne a tárgyév utolsó napjára irányadó vagy az azt megelőző legutolsó adózási, kataszteri vagy más hatósági érték. Alkalmazásához az összeg és a jogalap megfelelő igazolása egyaránt szükséges lenne. Ha ez sem vezetne eredményre, a (4) bekezdés a 19. § szerinti forgalmi értéket követelné meg.

A 16. § (5) bekezdése külön eltérési lehetőséget adna: szakértői forgalmi érték lenne alkalmazható, ha az értékelés hitelt érdemlően igazolná a (2) vagy (3) bekezdés szerinti értéknél alacsonyabb év végi értéket. Ehhez az ingatlan jogi, műszaki, használati állapotának vagy egyedi körülményeinek változása kellene. Pusztán egy alacsonyabb szakértői szám nem lenne elegendő, és a szöveg nem teremtene általános választási szabadságot valamennyi rendelkezésre álló érték között.

A külföldi szakértő és a forintra átszámítás

A 19. § (1) bekezdés c) pontja alapján a külföldi ingatlan értékelőjének a fekvés szerinti állam joga alapján jogosultnak kellene lennie ingatlanértékelésre, és függetlennek kellene lennie az adóalanytól. Vagyonkezelési adóalanynál a felsorolt további szereplőktől való függetlenség is követelmény lenne. A 19. § (4), (7)–(9) bekezdése alapján az időpont, a módszerek és az indokolás követelményei is érvényesülnének, kiemelt értékű ingatlannál legalább két módszerrel.

A 11. § szerint a külföldi pénznemben megadott összeget a tárgyév utolsó napjára közzétett hivatalos MNB-devizaárfolyam váltaná forintra. Aznapi árfolyam hiányában a legutolsó korábbi közzététel lenne irányadó; azonos napi több árfolyamból az időben utolsót kellene használni. Az árfolyamlapon nem szereplő pénznemnél az MNB euróban közölt árfolyama szolgálna alapul. Ez az átszámítás külön művelet lenne a 16. § szerinti ingatlanérték és beruházási hozzáadás meghatározásától.

Egyezmények és az értékelést követő adómegállapítás

A külföldi fekvés önmagában nem jelentene egyezményi mentességet. A 8. § (1) bekezdése csak akkor engedné az eltérő nemzetközi szerződés alkalmazását, ha az a vagyonadóra vonatkozó szabályozást tartalmazna. Ha az egyezmény a másik államban adóztatható ingatlan figyelembevételét a többi vagyon adójánál megengedné, a (2) bekezdés alapján az érték bekerülne a számításba. Ha ezt nem engedné, a (3) bekezdés kizárná a figyelembevételt.

Az előbbi esethez a 9. § (3) bekezdése külön adócsökkentési számítást kapcsolna. A 9. § (1) bekezdése közben az adóalap százmilliárd forintig terjedő részére egy százalékot, az e feletti részre másfél százalékot rendelne. A 25. § (7)–(8) bekezdése az alkalmazott módszer és lényeges értékelési adatok feltüntetését, valamint az alátámasztó iratok megőrzését követelné meg. A külföldi ingatlan értékelése így az adómegállapítás dokumentált része lenne, nem önálló adókulcs alkalmazása.

Gyakori kérdések és válaszok