Független ingatlanszakértő és az értékbecslés feltételei – a tervezet alapján

A szakértői érték helye az értékelési sorrendben

A 17. § alapján a belföldi ingatlan értékelése nem minden esetben kezdődne szakértő bevonásával. A megfelelő, tizenkét hónapon belüli ügyleti érték elsőbbséget élvezne, ha azóta nem történt az értéket lényegesen befolyásoló jogi, műszaki vagy használati változás. Ennek hiányában az alkalmazható indexált ügyleti érték, majd az adóhatósági tömeges modell értéke következne. Ha a friss ügylet után lényeges változás történt, a 17. § (1) bekezdése a 19. § (3)–(4) bekezdésére utalna.

A 17. § (4) bekezdése az indexált és a modellérték helyett megengedné a megfelelő szakértői forgalmi értéket. Friss ügyleti értéktől azonban csak kivételesen lehetne eltérni: hitelt érdemlően igazolni kellene, hogy az ügylet sajátosságai vagy a piaci értéktől független ellenérték-meghatározó tényezők miatt az nem tükrözi az év végi forgalmi értéket. Ha az első három módszer egyike sem működne, a szakértői út nem puszta választási lehetőség lenne.

Jogosultság és személyi függetlenség

A 19. § (1) bekezdése külön jogosultsági utat határozna meg az ingatlan fajtája és fekvése szerint. Belföldi, nem termőföld ingatlannál ingatlanforgalmi értékbecslésre jogosult igazságügyi szakértő vagy az adóhatóság külön nyilvántartásában szereplő személy járhatna el. Belföldi termőföldnél termőföld-értékbecslésre jogosult igazságügyi szakértőre lenne szükség. Külföldi ingatlannál a fekvés szerinti állam joga alapján fennálló értékelési jogosultság számítana, nem automatikusan a magyar nyilvántartási tagság.

Mindegyik esetben feltétel lenne az adóalanytól való függetlenség. Vagyonkezelési adóalanynál a 19. § (1) bekezdése ezt a vagyonrendelőre, alapítóra, csatlakozóra, vagyonkezelőre és kedvezményezettre is kiterjesztené. A 19. § (2) bekezdése szerinti külön nyilvántartásba kérelemre az ott hivatkozott külső törvényi nyilvántartásban szereplő, megfelelő tevékenységre jogosult természetes személy kerülhetne, legalább öt év igazolt értékelői gyakorlattal. A tervezet a külső nyilvántartási szabályokra utalna, azok további tartalmát nem részletezné.

Az ötszázmilliós ingatlanérték jelentősége

A 2. § 20. pontja alapján kiemelt értékűnek minősülne az ingatlan, ha az ott meghatározott számított vagy szakértői forgalmi értéke elérné az ötszázmillió forintot. Ez az ingatlan értékelési minősítésének határa lenne, nem a teljes nettó vagyon egymilliárdos adóalap-küszöbe. A 19. § (3) bekezdése a belföldi, termőföldnek nem minősülő kiemelt ingatlannál kizárólag ingatlanforgalmi igazságügyi szakértőt engedne eljárni a szakértői érték megállapításakor.

A korlátozás akkor is működne, ha először a külön adóhatósági nyilvántartásban szereplő értékelő készítene becslést, és abból derülne ki az ötszázmilliós érték elérése. A 19. § (3) bekezdése alapján ilyenkor a tervezet alkalmazásához igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő becslése lenne szükséges. Ettől elkülönülne a (7) bekezdés módszertani követelménye: kiemelt értékű ingatlannál legalább két módszer kellene. A speciális belföldi szakértői jogosultság és a kiemelt értékhez kötött módszerszám tehát nem azonos szabály lenne.

Melyik időpontra szólhatna az értékbecslés?

A 19. § (4) bekezdése főszabályként a tárgyév utolsó napjára megállapított forgalmi értéket követelné meg. Legfeljebb tizenkét hónappal korábbi fordulónapú értékelés is használható lenne, ha azóta sem az ingatlan jogi, műszaki, használati állapotában, sem az ingatlanpiaci értékviszonyokban nem történt az értéket lényegesen befolyásoló változás. A korábbi szakvélemény elfogadhatóságát ezért nem kizárólag annak naptári kora döntené el, hanem a közben bekövetkező változások is.

Belföldi ingatlannál a 19. § (5) bekezdése tizenkét hónapnál régebbi, de legfeljebb tízéves fordulónapú szakértői értéket is megengedne megfelelő indexálással és változatlan lényeges jogi, műszaki, használati állapot mellett. A 2. melléklet 1.5. pontja a szakértői értéket és fordulónapot helyettesítené az ügyleti adatok helyére; lakásnál a 2., termőföldnél a 3. pont szerinti feltételek működnének. Más ingatlantípusnál a 15. § (5) bekezdése, az indexálás eszközére pedig a 17. § (6) bekezdése lenne irányadó.

Módszerek, súlyok és a húszszázalékos eltérés

A 19. § (6)–(9) bekezdése piaci összehasonlító, hozamszámításon alapuló és költségalapú módszert engedne. Az értékelésnek meg kellene neveznie az alkalmazott módszert, az eredményt, az adatokat és forrásaikat, valamint a lényeges feltételezéseket és értékmódosító tényezőket. Kiemelt értékű ingatlannál a legalább két módszer eredményének súlyozását és annak indokait is be kellene mutatni, továbbá indokolni kellene a mellőzött módszert. A végső érték nem indokolás nélküli választás lenne.

A 17. § (5) bekezdése további magyarázatot követelne, ha a szakértői érték több mint húsz százalékkal térne el az ügyleti, indexált vagy modellértéktől. Az eltérés okait, egyedi körülményeit és értékképző tényezőit részletesen kellene bemutatni. Maga az eltérés ugyanakkor nem zárná ki a szakértői érték használatát. Ez indokolási küszöb lenne, nem megengedett értékelési sáv, és nem oldaná fel a friss ügyleti értéktől való eltérés külön feltételeit.

Ellenőrzés: feltételes védelem, nem értékgarancia

A 27. § (2) bekezdése szerint megfelelő szakértői érték használatakor az ellenőrzésben megállapított magasabb ingatlanértékből eredő adóhiány után nem lehetne adóbírságot és késedelmi pótlékot megállapítani. Ehhez az értékelésnek teljesítenie kellene a tartalmi és módszertani előírásokat. Az adóalanynak minden általa ismert szükséges adatot és körülményt teljesen, valósághűen át kellene adnia, és az eredményt nem befolyásolhatná megtévesztően. A szakértő puszta bevonása nem alapozná meg a védelmet.

A 27. § (3) bekezdése kifejezetten fenntartaná az adókülönbözet megállapítását, vagyis a védelem nem rögzítené véglegesen a bevallott értéket. A (4) bekezdés alapján bizonyított adóelkerülési célú alulárazásnál az adóhatóság által megállapított szokásos piaci érték válna ügyleti értékké. A nem szabályozott eljárási kérdésekben a 27. § (1) bekezdése az Art. és az Air. rendelkezéseire utalna; ezek tervezetben nem szereplő szabályai ebből az ismertetésből nem következnének.

Szakértői díj és nyilvántartási következmények

A 9. § (2) bekezdés a) pontja csak a tervezet alapján kötelezően igénybe vett független szakértői, értékelői vagy cégértékelési szolgáltatás számlával igazolt, ténylegesen megfizetett díjához kapcsolna adócsökkentést. A tárgyévben vagy a bevallásig megfizetett, viselt áfát is tartalmazó díj ötven százaléka, legfeljebb kétmillió forint csökkentené az adót. Önként választott ingatlanértékelésből ezért nem következne általános díjkedvezmény, és a kedvezmény nem az adóalapot csökkentené.

A 19. § (10)–(12) bekezdése a külön adóhatósági nyilvántartásból törlést kapcsolna legalább három, egy éven belüli megfelelő végleges döntéshez, ha szakmai vagy tervezeti szabálysértés miatt a becslés a forgalmi érték hetven százalékát sem érné el. A döntéseknek megtámadatlanul véglegessé vagy perben helybenhagyottá kellene válniuk. A törlés indokait értékelésenként rögzíteni kellene, és újbóli felvétel két év elteltével lenne kérhető. Ez nem valamennyi értékelési eltérés automatikus következménye lenne.

Gyakori kérdések és válaszok